【MyGoNews方暮晨/綜合報導(dǎo)】2013年房市歷經(jīng)諸多政經(jīng)風(fēng)暴多空交錯，包括：馬王政爭、奢侈稅修法研議延長閉鎖期、央行總裁彭淮南示警利率調(diào)升以及QE政策退場疑慮，造成投資市場觀望意味濃厚，直到奢侈稅修正草案從大修變微調(diào)，以及美國聯(lián)準(zhǔn)會主席柏南克表態(tài)QE政策暫不退場後，市場維持游資充沛、低利的環(huán)境，觀望氣氛已漸淡化！而展望2014年房市趨勢，不少利多機(jī)會出現(xiàn)，包含各重大公共工程持續(xù)推動，奢侈稅微調(diào)以及QE延退，但另一方面也將面臨政府重手打房以及下半年七合一選舉干擾，究竟2014年房市走勢如何，全國不動產(chǎn)企研室歸納出以下10大趨勢。
 
趨勢1、打房不手軟 短線投資客退場
 
財政部部長張盛和日前表明打房不縮手，連日來加強(qiáng)查核力道，不僅針對預(yù)售屋紅單交易開罰，甚至對於特定豪宅區(qū)展開地毯式查稅，加上根據(jù)實價登錄行情，市場普遍預(yù)估2014年1月1日起將會大幅調(diào)高土地公告現(xiàn)值，土地增值稅將勢必提高！全國不動產(chǎn)認(rèn)為，2014年房市將回歸供需基本面，短線炒作投資客將大舉出場，改以強(qiáng)勁的自住買盤和長期持有的購屋族支撐房市，體質(zhì)將更加健全，也使房價走勢更加理性。
 
趨勢2、房價滿水位 宜選收益型產(chǎn)品　
 
臺灣房市火熱一路從大臺北地區(qū)延燒到桃園、臺中以及高雄，房價持續(xù)攀高，但近二年精華地段，房價在高檔盤整，隨著短線投資資金退場，一般購屋族群也似乎察覺到房價過高，天花板效應(yīng)漸漸浮現(xiàn)！全國不動產(chǎn)表示，現(xiàn)今市場維持游資多、低利率、低稅率的環(huán)境，許多口袋夠深的購屋族群基於「有土斯有財」的觀念，仍會選擇保守的收益型產(chǎn)品，雖然報酬率偏低，但比起定存還是高，大臺北精華地區(qū)報酬率約2-3％、外縣市主要商圈約3-5％，且相對於股票、基金等投資產(chǎn)品風(fēng)險較低。
 
趨勢3、房貸放款趨於保守 購屋族應(yīng)謹(jǐn)慎理財
 
央行總裁彭淮南對於房貸利率釋出警訊，金管會也示警房貸占銀行總放貸比例過高，近來各大型行庫基於風(fēng)險考量，紛紛管控房貸放款成數(shù)，像是房貸龍頭土地銀行近來調(diào)高房貸利率至2.3-2.7％，貸款成數(shù)也僅剩約四成的水準(zhǔn)。全國不動產(chǎn)建議，購屋族群應(yīng)未雨綢繆，若有房貸需求應(yīng)盡早規(guī)劃，房貸比例不應(yīng)超過家庭收入的三分之一，抑或選擇固定利率，盡量避免使用機(jī)動利率；平日則須培養(yǎng)與往來銀行良好的信用紀(jì)錄，例如信用卡繳款正常、購買基金等！
 
趨勢4、房市M型化 超級豪宅登場
 
政府打房、查稅政策不斷，短期炒作資金退潮，首購換屋族群和長期投資族群成為購屋主流，尤其一千萬元上下的都會區(qū)小宅或是郊區(qū)中小宅，仍為2014年最夯標(biāo)的！而屬於高資產(chǎn)族群的層峰人士基於長期投資置產(chǎn)規(guī)劃，偏愛核心地段，且兼具增值抗跌特性的豪宅物件！像是近期房價屢創(chuàng)新高的中正區(qū)建案「松濤苑」、信義區(qū)建案「陶朱隱園」，以及101大樓正對面的「富創(chuàng)D3」，據(jù)傳開價挑戰(zhàn)400萬元！其中亞太會館改建而成的「陶朱隱園」首創(chuàng)臺灣「車梯」設(shè)計，可供超跑進(jìn)出，且建物本身以順時鐘旋轉(zhuǎn)90度方式呈現(xiàn)宛如太極的「8」，每戶更擁有50坪的戶外庭園，由於產(chǎn)品稀有珍貴，料將吸引兩岸三地政商名流目光！
 
趨勢5、五都選舉將陷口水戰(zhàn) 預(yù)售屋大舉出籠
 
2014年年底將登場的「七合一」選舉被視為總統(tǒng)大選的前哨戰(zhàn)，全臺恐陷入政治口水浪潮，屆時除了造成購屋族群對未來產(chǎn)生不確定感，恐怕也會無心買房，無奈選擇觀望！因此全國不動產(chǎn)企研室預(yù)估，2014年上半年較下半年相對樂觀下，建商將大舉推案，搶攻329熱門檔期、甚至提前至228連續(xù)假期「開打」！
 
趨勢6、奢侈稅微調(diào) 抑止炒作歪風(fēng)
 
特種貨物及勞務(wù)稅(奢侈稅)修正草案年底前送到立法院審查，原各家學(xué)者搖旗吶喊大修奢侈稅，最終因景氣萎靡不振，GDP跌破2％，財政部擔(dān)心大幅修法將重創(chuàng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，因此僅微調(diào)內(nèi)容，包含：2年閉鎖期、稅率都維持不變，而非都市土地，包含工業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地非農(nóng)用者等，將納入管制！全國不動產(chǎn)分析，修法後將可抑制長期以來炒作工業(yè)用地歪風(fēng)，健全房市，企業(yè)設(shè)廠土地成本也可望下降，有助於整體經(jīng)濟(jì)體質(zhì)提升！另一方面，農(nóng)地納入奢侈稅管制範(fàn)圍，加上農(nóng)業(yè)用地興建農(nóng)舍辦法7月1日上路後，修法趨嚴(yán)，未來農(nóng)舍成屋產(chǎn)品更為稀有珍貴。
 
趨勢7、跟著交通建設(shè) 地段為買房王道
 
大臺北地區(qū)近十年捷運網(wǎng)絡(luò)成形，軌道經(jīng)濟(jì)帶頭房價上漲，捷運宅成為民眾購屋首選，逐捷運、交通建設(shè)而居，為現(xiàn)今買房不敗王道！繼捷運信義線於2013年11月24日通車後，2014年也有重大交通建設(shè)逐步完成，包含：懸宕已久的淡北快速道路、捷運三鶯線即將動工，且貫通大臺北東西兩側(cè)的捷運松山線，以及捷運土城線頂埔站也預(yù)計於2014年完工，而複製以往成功模式，捷運所經(jīng)之區(qū)域房市，長期持有具備抗跌又增值效益。
 
趨勢8、建商揮軍南下 中南部房價後市可期
 
如前言，大臺北地區(qū)房價上漲趨緩，加上可開發(fā)素地稀少，許多建商轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場，揮軍南下，像是桃園、臺中、高雄均成為建商獵地首選！根據(jù)內(nèi)政部統(tǒng)計，光是2013年1到10月核發(fā)建照的總樓地板面積，桃園縣達(dá)671萬平方公尺，位居全臺之冠，此外臺中市、高雄市增幅最為驚人！全國不動產(chǎn)分析，中南部一線地段土地價格不斷飆漲，在地建商不輕言出手，反而是北部建商認(rèn)為中南部精華區(qū)地價不貴，且具有補漲效益，積極南下獵地，預(yù)估未來幾年將進(jìn)入大量推案高峰期。
 
趨勢9、詐騙案件頻傳 履約保證
 
中南部地區(qū)曾經(jīng)發(fā)生詐騙案件，有心人士探知房地所有權(quán)人不在國內(nèi)，便假冒所有權(quán)人，假藉出售不動產(chǎn)之名義，利用偽造之權(quán)狀與身分證件行騙，透過不知情仲介媒合成交後，卻堅稱買賣價金不高，要求在假日簽約、以現(xiàn)金支付簽約頭期款，且堅持不願做履約保證，待款項收到後，即行逃逸。不動產(chǎn)買賣是客戶人生中的大事，全國不動產(chǎn)特別注重客戶權(quán)益及交易安全，並於日前推出「捍衛(wèi)交易安全，買賣履約享好禮」行銷活動，目的就是希望能加強(qiáng)客戶對於買賣交易安全的知識，確保買賣雙方的權(quán)益，進(jìn)而提升服務(wù)品質(zhì)，建議購屋族應(yīng)善加利用履約保證機(jī)制，由公正第三方(銀行或建築經(jīng)理公司)全程專戶保管價金，讓房屋交易風(fēng)險降至最低！
 
趨勢10、營業(yè)員測驗上路 房仲業(yè)汰弱留強(qiáng)
 
內(nèi)政部規(guī)定從2013年8月1日起規(guī)定，若欲取得不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營業(yè)員執(zhí)照，除了完成30小時訓(xùn)練時數(shù)外，都必須通過筆試測驗；此外，內(nèi)政部地政司對房仲業(yè)所提供的「不動產(chǎn)說明書應(yīng)記載事項」也正在研議增加更多項目，除了對標(biāo)的物本身應(yīng)提供更多詳盡資料外，也須增加對周邊環(huán)境的說明。在此規(guī)定下，全國不動產(chǎn)認(rèn)為，在激烈競爭情況之下，百家爭鳴，房仲業(yè)質(zhì)量將汰弱留強(qiáng)，孱弱體質(zhì)的業(yè)者將會被淘汰，建議民眾應(yīng)尋求專業(yè)、可靠、具知名度且連鎖經(jīng)營的正派合法業(yè)者提供房仲服務(wù)，提升房屋買賣交易品質(zhì)。
 
面對2014年房市多空挑戰(zhàn)，全國不動產(chǎn)指出，臺灣整體經(jīng)濟(jì)成長、利率調(diào)升，以及QE退場時機(jī)仍為影響房價重要因素，預(yù)估未來一年房市將呈現(xiàn)「價緩漲、量微升」的狀態(tài)。